احتمالا حتی اگر یک تازه‌‌وارد به بازار سرمایه باشید نیز به کرات اسم صندوق‌های زمین و ساختمان، املاک و مستغلات و یا اوراق تسه(تسهیلات مسکن) را شنیده‌اید اما به راستی سازوکار این صندوقها و اوراق چیست؟ این ابزارها قرار است به چه کسانی چه خدماتی را و به چه شکلی ارائه کنند؟ آیا می‌توان سرمایه‌گذاری در صندوقی چون صندوق زمین و ساختمان را راهکاری برای خانه‌دار شدن افراد دانست یا اوراقی چون "تسه" را ابزاری برای خرید مسکن قلمداد کرد؟ در ادامه قصد داریم به بررسی و معرفی دقیق این ابزارهای مرسوم سرمایه‌گذاری حوزه مسکن در بازار سرمایه ایران بپردازیم:
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست؟
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که در حوزه زمین و ساختمان فعال و ماهیتش جمع‌آوری سرمایه‌های خرد از مردم و سپس سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف ساختمانی است.این صندوقها با هدف به کارگیری سرمایه‌های خرد مردم در پروژه‌های انبوه‌سازی و افزایش ظرفیت تولیدی در بخش مسکن نه تنها زمینه سرمایه‌گذاری با سرمایه‌های کوچک را در این بخش فراهم می‌کند بلکه موجبات رونق را در صنایعی که با حوزه ساخت و ساز مرتبط هستند ممکن می‌سازد.
خرید واحدهای صندوق‌های زمین و ساختمان باعث می‌شود سرمایه‌گذار تا حد بسیاری بتواند قدرت خرید خود را در برابر افزایش قیمت زمین یا ساختمان حفظ کند؛ مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن این حسن را برای سرمایه‌گذاران دارد که در نهایت سود حاصل از این سرمایه‌گذاری‌ها را متناسب با درصد سهمشان بین سرمایه‌گذاران در این صندوقها تقسیم می‌کنند.
به طور کلی روند کلی اقداماتی که در صندوق‌های زمین و ساختمان صورت می‌گیرد را باید جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و سپس تخصیص وجوه جمع‌آوری شده به پروژه‌های ساختمانی و در نهایت فروش این ساختمان‌ها و توزیع سود حاصل از فروش واحدهای ساختمانی بین سرمایه‌گذاران صندوق دانست.
برای مطالعه بیشتر در خصوص صندوق زمین و ساختمان این مقاله را بخوانید:
صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند؟
این صندوقها با خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن‌ها دست به سودسازی می‌زنند علاوه بر آن سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو فعالیت و کارکرد این نوع صندوقها به شمار می‌آید. این صندوق نیز سرمایه‌های خرد را تجمیع و به نوعی آن‌ها را در برابر تورم حفظ خواهد کرد.این صندوق از نوع سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات قابل معامله در بورس است و سرمایه گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود. این صندوقها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و امثالهم را مدیریت می‌کنند.
شرکتهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمده را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود میتواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه باشد بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود در حقیقت در صندوق املاک و مستغلات طرف تقاضا فعال است.
برای مطالعه جزییات کامل صندوق‌های املاک و مستغلات به این مقاله رجوع کنید:
اوراق امتیاز تسهیلات مسکن چیست؟
به احتمال زیاد تا به حال در خصوص اعطای وام مسکن از سوی بانک‌ها شنیده‌اید و اسم اوراق امتیاز مسکن به همین دلیل به گوشتان خورده است در واقع اگر شخصي قصد دريافت وام مسكن را داشته باشد لازم است به مدت يك سال مبلغي را نزد بانك سپرده کند ولی اگر شخصی نتواند یک سال منتظر بماند میتواند دست به دامان اوراق تسهیلات مسكن شود و در مدت زمان كوتاهي برای گرفتن وام اقدام كند اما این اوراق چطور کار می‌کنند؟
به برگه‌هاي دريافت تسهيلات خريد و يا ساخت مسكن اوراق امتیاز مسکن مي‌گویند كه به دارندگان حساب سپرده سرمايه‌گذاري ممتاز تحت شرایطی خاص اعطا مي‌شوند. وام قابل دریافت به ازای هر برگ از اوراق متقاضياني كه خواهان دريافت وام مسكن از بانك مسكن هستند مي توانند با خريد "اوراق تسه" از تسهيلات ارائه شده توسط بانك استفاده كنند كه اين اوراق هم از نظر قيمت و تاريخ با يكديگر تفاوت دارند.
تفاوت اوراق "تسه" و "تملی"
از طرف دیگر به جز بانک مسکن، بانک ملی نیز اوراق امتیار تسهیلات مسکن را با نام "تملی" منتشر می‌کند.تفاوت اوراق تسه با تملی را باید در درجه اول سقف وام اعطایشان دانست همچنین متقاضي وام از بانك ملي براي دريافت وام هيچ محدوديتي از نظر سن بنا ندارند اما در گرفتن وام مسكن از بانك مسكن اين موضوع قابل اهمیت است تفاوت ديگر آن‌ها نیز در ميزان عرضه این اوراق است كه تعداد اوراق "تسه" در بازار سرمايه بسيار بيشتر از اوراق "تملي" است همچنین اوراق "تسه" تا چهار ماه پس از خريد امكان فروش ندارند.
دردسرهای فروش کالای ناهمگن در بازار سرمایه
فخرالدین زاوه کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص ماهیت کارکردی ابزارهای مختلف سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن گفت: اصولا وقتی برای مسکن به سراغ بازاری از جنس بورس می‌رویم در مقایسه با سایر کالاهای دیگر یک مشکل اساسی پیش می‌آید و آن هم این که چنین کالاهایی از جنس همگن نبوده و همین موضوع دردسرساز است مسکن به شدت یک کالای ناهمگن است حتی خانه‌هایی که در یک کوچه هستند نیز باهم تفاوت قیمتی و تنوع مشخصاتی دارند در نتیجه وقتی که کالایی تا این حد ناهمگن است تبدیل کردنش به سهم و ورود آن به بورس نیز یک مساله بسیار دشوار محسوب می‌شود به همین دلیل سعی شده با رویکردهای دیگری با این مساله روبه رو شد تا بتوان مسکن را در بورس عرضه کرد.»
او ادامه داد:«با این حال دو محصول اصلی برای فروش مسکن در بازاری چون سرمایه وجود دارد که آن‌ها صندوق‌های املاک و مستغلات و زمین و ساختمان هستند. صندوق‌های زمین و ساختمان صندوق‌های محلی بوده و برای تقویت سمت عرضه ساختمان به وجود آمده‌اند یعنی منابع برای ساخت از طریق این صندوقها جمع‌آوری می‌شود.صندوق‌های املاک و مستغلات در سمت تقاضا قرار می‌گیرند یعنی منابع در این صندوقها به منظور خرید املاک جمع می‌شود و هدف این است که به طور کلی در املاک درآمدزا سرمایه‌گذاری کرده و سرمایه‌گذاران خرد نیز بتوانند در سبد متنوعی از املاک درآمدزا سرمایه‌گذاری کنند. در واقع این مساله را باید تفاوت اصلی صندوق‌های زمین و ساختمان با صندوق‌های املاک و مستغلات دانست.»
مزیت صندوق‌های املاک و مستغلات
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات توضیح داد:«صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تا حد بسیاری در دنیا شناخته شده‌اند و نهادهای شناخته شده‌ای در بازارهای مالی دنیا محسوب می‌شوند این صندوقها تقریبا در همه جا موفق عمل کرده‌اند چرا که مزایای خاص خودشان را دارند. این مزایای متعدد هم برای بازار مالی املاک و مستغلات و هم برای کلیت نهادهای مالی مزیت‌هایی دارند همچنین این صندوقها به سرمایه‌گذاران خرد نیز کمک می‌کنند که پس‌اندازهای خرد خود را در این بازار وارد کنند و از سود این بازار منتفع شوند در نتیجه در مجموع وقتی دقت کنیم متوجه می‌شویم که صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند سهم مهمی را در توسعه بازار مالی از این جهت که می‌توانند منابع مناسبی را تجهیز کنند برای بازار مسکن ایفا کنند؛ در کشورهای پیشرفته توانسته‌اند چیزی حدود 3 تا 7 درصد تولید ناخالص داخلی را به حوزه املاک و مستغلات وارد کنند که این رقم نشان‌دهنده ظرفیت این صندوقها است که اگر بتوانند به خوبی از آن استفاده کرده و تنظیم مقررات کنند جای خود را در اکوسیستم مالی هر کشور باز خواهند کرد.»
لزوم ریزهکاریهای اجرایی در صندوق‌های زمین و ساختمان
زاوه ادامه داد:« نمی‌توان گفت صندوق‌های زمین و ساختمان خیلی مشابه خارجی ندارند چرا که یک محصول داخلی هستند به نظر می‌رسد این صندوقها با توجه به هدفی که برای آن طراحی شده‌اند ظرفیت مناسبی دارند ولی ممکن است برخی از ریزهکاریهای اجرایی و قرار گرفتن در یک ساختار تورمی مثل کشور ما باعث شده بسترهای اجرایی دیگری نیز برای این صندوقها لازم باشد و باعث شود که این صندوقها به شکلی که از آن‌ها انتظار می‌رود و امید آن وجود داشت نتوانند موفقیت‌آمیز عمل کنند ولی اگر موانع رفع شود و ساختارها را منعطف کنند به نظر جامعه ما همچنان این فضا را دارد که از ظرفیت این صندوقها بهره‌مند شود.»
لزوم اصلاح ساختاری به جای ورود عجولانه ابزارها
این فعال حوزه مسکن با اشاره به اوراق تسهیلات مسکن توضیح داد:«اوراق تسهیلات مسکن نوعی ابزار است تا براساس سازوکار بازار یک رده‌بندی برای متقاضیان وام ایجاد می‌کند و متقاضیان دریافت وام یک اولویت‌بندی برایشان شکل بگیرد با توجه به کارکردی که برای این اوراق تعریف شده به نظر این اوراق ابزار موفقی بوده است ولی باید در نظر داشت که مسیر اصلی برای خانه‌دار کردن هدف اصلی این ابزار نبوده است. اوراق "تسه" امکان تخصیص تسهیلات براساس عرضه و تقاضا را فراهم می‌کند. مواردی نیز همانند فروش متری مسکن و تجارب دیگری که در این حوزه داشته‌ایم و یا مواردی که در حال حاضر پیگیری می‌شود مثل سلف موازی تلاش‌های است برای اینکه به سرمایه‌های خرد این امکان داده شود که بتوانند وارد بازار مسکن شوند. در حال حاضر در دنیا در حوزه‌های دیگری چون تامین مالی جمعی برای مسکن و املاک و مستغلات نیز اقدامات مهمی صورت می‌گیرد ولی در مجموع دو بحث مهم وجود دارد یکی این بحث که توسعه این ابزارها به ما قطعا کمک خواهد کرد و یک مساله ضروری است و جای خالی این نهادها و ابزارها در بازار مسکن ما پررنگ است و قطعا ما نیازمند تعداد متنوعی از این ابزارها هستیم برای اینکه هر سرمایه‌گذاری بتواند براساس نیاز خودش ابزار مناسب خود را شناسایی کند ولی مساله این است که ما علاوه بر تلاش برای ورود ابزارهای جدید به بازارمان نباید تعجیل زیادی هم داشته باشیم یعنی این نگرانی وجود دارد که ممکن است یک جایی در معرفی این بازارها کم دقتی شده و نطفه یک بحران را در حوزه مسکن پدید آورند در واقع ممکن است سرمایه‌های بسیاری وارد حوزه مسکن شده و چون مکانیزم این ابزار ممکن است در یک نقطه مشکلاتی داشته باشد مخاطراتی را نیز برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند.
این کارشناس گفت:«مساله مهم‌تر این که به هر حال این موارد در نهایت ابزار هستند و مساله مهم‌تر بحث اقتصادی و ساختار اجرایی آن است ما در بازار مسکن شاهد آن هستیم آنچه در حال حاضر به یک معضل بدل شده است ناشی از ضعف در کمبود ابزارها نیست بلکه ضعف اصلی کمبود قدرت خرید مردم در بازار تقاضا است. این ضعف تقاضا با راهکار افزایش ابزارها حل نخواهد شد و بیش از این باید به دنبال رشد اقتصادی پایدار و اصلاحات ساختاری که بتواند رشد اقتصادی ایجاد کند بود.»
زاوه توضیح داد:«موضوعی که هم به رشد اقتصادی مربوط است و هم بر این ابزارها اثرگذار خواهد بود مساله تورم است یعنی تمامی این ابزارها کمک می‌کنند تا به نوعی سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات را تسهیل کنند در واقع اکثر این نهادهای مالی در شرایط تورمی فضای رشد نخواهند داشت و نمی‌توانند به شکلی مطلوب رشد پیدا کنند در نتیجه کنترل تورم یک مساله مهم است که هم به رشد بازار کمک می‌کند و هم به رشد اقتصادی پایدار کشور.»
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به این مساله که بهتر است در شرایطی که امروزه وجود دارد به دنبال تجربه کردن ایده‌هایی که سابقه‌ای در دنیا دارند برویم گفت:«هر چند مساله معرفی و استفاده از ابزارهای جدید بسیار در جایگاه خود با ارزش است اما با این حال تمرکز اصلی را باید بر تجربه‌هایی گذاشت که در دنیا انجام شده است چرا که آزمون و خطای این ابزارها انجام شده است که این مساله به خودی خود میتواند ما را چندین سال سریع‌تر به مسیر توسعه برساند و گام‌های ما را در این مسیر محکم‌تر و مطمئن‌تر کند. در واقع در خصوص این ابزارها باید توجه داشت که ما معمولا تمرکزمان را بر روی معرفی ابزارهای مالی می‌گذاریم که تجربه صندوق زمین و ساختمان یکی از این تجارب است ولی تمامی این بازارها حتی صندوق‌های املاک و مستغلات در هر کشوری براساس سازوکار مالی آن کشور باید بومی‌سازی شوند در نتیجه یک مرحله بعد از معرفی ابزارها نیاز است که علاوه بر بازنگری و رفع کردن نواقص و چکش‌کاری‌ها و تنظیم مقررات مناسب در این حوزه‌ها کار شود به طور مثال در شورای عالی مسکن در قانون جهش تولید این ظرفیت وجود دارد که از آن استفاده شود برای همگرا کردن نهادهای مختلفی مثل سازمان بورس، بانک مرکزی، وزارتخانه‌ها و تمامی نهادهایی که در این حوزه‌ها حضور دارند و تاثیرگذار هستند و می‌توانند در معرفی ابزارهای مالی حوزه مسکن با سرعت مناسب‌تری معرفی شده و بحث‌های مرتبط با مقررات این ابزارها را پیش برد.»
.jpg)
.jpg)
