واژه سرمایه گذاری همواره با ریسک و بازدهی گره خورده است و بنابر یک اصل میدانیم که هر چه انتظار کسب بازدهی بیشتر از یک سرمایه گذاری را داشته باشیم به همان نسبت سطح ریسک آن بیشتر خواهد بود. در بازار سرمایه گزینه های متعددی برای سرمایه گذاری وجود دارد که هر شخص متناسب با میزان ریسک پذیری خود میتواند یکی از این گزینه ها را انتخاب کند. یکی از این گزینه ها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامدارن وجود دارد و در عین حال با ریسک کمی همراه است سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. نکته ای که در این نوع از سرمایه گذاری وجود دارد نیاز به وجود سرمایه کلان است که این موضوع موجب میشود تعدادی از سرمایه گذاران از آن دور بمانند. بنابراین صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بوجود آمدند. هدف این صندوق ها به طور خلاصه حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه گذاران می باشد. در این مقاله به طور مفصل به شرح این نوع از صندوق ها میپردازیم.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاری (REIT)، ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.

همانطور که گفته شد این صندوق ها با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. این صندوق از نوع با سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است.

واحدهای تجاری یا سرمایه گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. بیشتر پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه‌ گذاری در دارایی‌ های غیرمنقول است. این دارایی ها باید در ایران بوده و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشند. کاربری این دارایی ها هم می تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد.

سودی که از نتیجه این نوع سرمایه گذاری به دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد. بنابراین نوع سرمایه گذاری در این صندوق ها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایه گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.

صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات  (REITs)چگونه کار می‌کند؟

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع آوری کرده و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره‌ برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سرمایه گذاری در این حوزه کسب درآمد غیر مستقیم داشت. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می کنند و با هدف یک کاسه کردن مبالغ جمع آوری شده و اختصاص دادن آن به سرمایه گذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند.

فعالیت اصلی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، همان‌طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق ها با خرید املاک و اجاره آن‌ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می پردازند.

دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه بر این می‌توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریباً مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت می باشد.

 این مقاله را حتما بخوانید: انواع روش های سرمایه گذاری: سرمایه گذاری مستقیم و غیرمستقیم چیست؟

ویژگی های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

 REITs یا صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس فعال بوده و دارای دو ویژگی مهم و اساسی هستند:

1. این صندوق ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند.
2. شرکت‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمده را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود می‌تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. 

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات REITs

• مزایای مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف می‌باشد.
• نقد شوندگی: سهام REITs خصوصاٌ در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده باشد، بسیار نقدشو است.
• تنوع سرمایه گذاری: REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد.
• مدیریت حرفه ای: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای ادارۀ سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.

این مقاله را حتما بخوانید: با پول خرد کجا سرمایه گذاری کنیم؟

انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه بندی می‌شوند. سهامی، رهنی و ترکیبی سه نوع اصلی این صندوق ها هستند.

-صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این صندوق ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری کرده و اداره می‌کنند. این صندوق ها در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌کنند. علاوه بر این، به قشر اجاره نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی این گونه صندوق ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌کنند اما شرکت‌ها از فروش.

-صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

عمده سرمایه گذاری صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه گذاری مستقیم انجام می‌شود. این سرمایه گذاری ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند. سرمایه گذاری های غیرمستقیم این نوع صادسام از طریق خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن صورت می‌پذیرد.

-صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

سبد سرمایه گذاری این صندوق ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها می‌توانند ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند. مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند:

REITs خرده فروشی، REITs  مسکونی، REITs بیمارستانی، REITs اداری، REITs هتل‌ها

 برای اطلاع از گزینه مناسب سرمایه گذاری در بازار نزولی اینجا کلیک کنید.